不動産投資をする際の管理運営の方法の一つにサブリース契約があります。

サブリース契約とは、建物を一括で不動産管理会社に貸し出す契約を結びます。
そして、入居の有無にかかわらず、一定の家賃保証を受ける内容となっています。
サブリース契約をどのように利用すればいいのかを、ここではお伝えします。

サブリース契約のメリット

サブリース契約の最大のメリットは、収入の安定です。

サブリースとは、正確にはオーナーが不動産管理会社に建物をリース。
そしてその不動産管理会社がサブリースという形で入居者に部屋を貸します。

オーナーである自分は空室の有無にかかわらず、一定の家賃収入を得ることができます。

手数料は相場では満室時家賃の１５％から２０％となっています。

また自分で物件の管理や入居者からの問い合わせ対応などを
しなくていいなどのメリットもあります。

ほぼ不労所得に近い形で家賃収入を得ることができます。

サブリース契約時の注意点

しかし最近、サブリース契約で様々なトラブルが発生しています。
具体的には以下のようなトラブルが起きています。

・契約更新時に家賃の値下げを強いられる

賃貸物件の運営は、基本的には経年で家賃が下落していきます。

サブリース契約も契約更新の度に家賃が下げられるのですが、
大幅な家賃値下げ幅を迫られることもあります。

契約当初は、十分にローン返済できる家賃を保証すると言っていたのに、
契約更新の時に大幅に家賃を下げられることで、
家賃収入がローン返済を下回ってしまうこともあるのです。

・高額な設備更新費や修繕費を求められる

サブリース契約を続けていくための条件として、
高額な設備更新費や定期的な大規模修繕を契約に盛り込まれることがあります。

サブリース会社は自社や自社の系列会社で、その工事を受注する事によって収入を得ます。
必要以上の修繕を強いられて、収入が大幅に下がってしまうのです。

・解約しようとすると契約違反料を取られる

サブリース契約の内容に不満があったので契約を破棄しようとすると、
契約違反料を請求されることがあります。

この金額が高額だと、自由にサブリース契約の解除ができません。
家賃収入が保証されるので、サブリース契約はオーナー側に一見有利に見えますが、
実は不動産管理会社が儲けられるような仕組みになっているのです。

サブリース契約はどのような時に結べばいい？ 

サブリース契約は、新築物件の建設とセットになっていることが多いです。

不動産会社が相場より割高な物件を高額な工事費で受注し、
不動産会社のグループ会社がその後、管理費や工事費で利益を出す仕組みが確立しています。

サブリース契約を検討する時は、まず新築物件には手を出さないことです。
中古物件で急激な家賃の下落が想定されない場所でしたら、
サブリース契約でもそれほどデメリットがありません。

そしてサブリースを解除されても、十分な需要があって賃貸物件を
無理なく運営できる場所でならば、管理や客付けの手間を省くという意味で、
サブリース契約もメリットがあります。

地方など、サブリースを契約解除されると一気に収入がなくなってしまう場所では、
足元を見られるのでオーナー側に不利な契約になることが多いです。
よく注意しましょう。